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天马行空的博客

人生有两出悲剧:一是万念俱灰,另一是踌躇满志。—— 萧伯纳

 
 
 

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失业潮将提前终结房地产调控  

2017-01-31 10:53:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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失业潮将提前终结房地产调控

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2016年的GDP增长成功达标,全年实现6.7%的增长目标,这与热点城市的前三季度房地产市场的火热有相当大的关系,在放松限购和放松信贷的双刺激 下,房地产去库存达到了一定的效果,但由于楼市严重冷热不均:三、四线城市去库存不理想,一,二线热点城市因为楼市供求失衡,房价急涨,局部地区泡沫明 显,这也引发了去年第四季度“史上最严”的房地产调控。

展望2017年,在房地产调控的大背景下,刺激增长的政策空间明显变窄,中国经济面对较大的调整压力,不仅要面对投资增速下滑导致内需减少、外贸不景气导 致出口订单下滑、货币收紧导致财务成本持续升高等种种不利因素,还即将面临“经济悲观预期加剧与失业潮涌现导致的消费下降循环、“楼市调控及地产信托密集 到期进一步挤压地产泡沫”、“国际农产品涨价对国内通胀的传导”、“美元升值与人民币贬值预期对国内资本流动的影响”、“美国财政刺激政策逐步到期、世界 经济复苏形势进一步纷乱复杂”。虽然信心满满,但大家都清楚仅靠货币政策和财政政策已经扛不住经济下行的压力。

新常态下的“供给侧改革”说白了就是来硬的,把僵尸企业强制砍掉,挤掉泡沫和风险,把低效的资金释放出来,加快市场出清,但是否能成功还有待观察。但经济 去杠杆、工业去产能、楼市去库存、行政强制淘汰,必将导致僵尸企业倒闭潮已是大势所趋。春节之后,伴随着企业的倒闭潮,失业潮也将逐渐暴发:1?供给侧改 革和债务极限的双重打击,将使一批高负债的企业推向破产的深渊,外部需求的萎缩会使很多低门槛的行业倒闭,一旦倒闭潮形成,将象瘟疫一样扩散:将从民营中 小企业向大型国企蔓延,从出口制造部门向基础性、资源型产业部门传导,从生活性服务业向生产性服务业扩散2?强制关停严重过剩产能也会导致数百万人的失 业,众所周知,北京的雾霾严重主要是因为钢铁产能过剩的结果,当生命和生产发生冲突时,理性的选择是关闭这些企业。最过剩的钢铁和煤炭两个行业职工就超过 千万。比如按照1月份国务院部署,再压缩粗钢产能1亿到1.5亿吨,目前中国钢厂人均产钢300吨,此轮钢铁去产能意味着,将有50万左右的钢铁职工失 业。过剩的行业除了钢铁煤炭还有电解铝、水泥、化工等数十个行业,失业潮可能比想象的更凶猛。3?房地产市场的调控。房地产近十几年以来早已在中国经济中 扮演重要地位。据统计,2016年中国房地产业增加值占GDP的比重6.5%,如果加上建筑业以及上下游相关行业,这个比例还会更高。我们常说的实体经济 在经历萎靡,然而,在实体经济中建筑业以及房地产的实体部分,现在仍然发展蓬勃,可谓是目前中国经济重要的支柱产业。去年十月开始的一刀切的房地产调控的 负面影响正在加速显现,相关行业必然受到波及,这些行业的失业率将会大幅提升。

去年四季度开始的“史上最严”的房地产调控没有任何新意,只是短期行为,暂时从需求端抑制住了,但需求并没有被消灭,与此同时,供给也在萎缩,但房地产行业发展的的三大背景没变:
1?中国经济整体结构没有变。房地产始终是中国这一轮经济调整、转型升级的重要稳定力量,角色重要。它牵动最大的居民消费,拉动几十个行业,一旦哑火,转型升级不可能成功,更大的经济、债务和金融风险会来临。

2、社会和政府对稳定的需求没有变。政府调控是希望社会稳定而不是波动,有人怕政府最终用力过度不能控制局面,还举出股市的例子。其实两者没有可比性,楼 市成交是有周期的,而且全国各地市场是分散的,不可能一天几天就有什么巨大变化,而没有政策的反应时间。股市的供需无法完全控制,可楼市的土地和货币信贷 都在政府手里,完全可以控制。
3、一线二线城市资源聚集和人员聚集的情况没有变。没有人可以逃离,以北上深为例,当初多少人喊着“赚十年钱就回去养老”,但是,最终又有几个人离开了?说白了,选择一个城市就是选择一种生活方式,而不是选择尽可能便宜的活着。

目前这种“头痛医头,脚痛医脚”的调控除了暂时平息民间的愤怒、表面上的政治正确以外,其把房地产行业作为政策失误的替罪羊的做法有百害而无一利:1?严 重破坏市场经济规则。市场经济的基本原则是鼓励交易的,限购政策严重违反了这一原则;2?逼迫国内资金外流。由于国内在住宅投资方面设限,大量的不动产投 资资金流向海外。资金外流的结果必然会对中国的经济造成严重的损害。3?短期抑制了需求和供给,淡化地方政府的保障房责任。住宅市场一定是二元结构,市场 和保障并行,要想把房地产市场问题彻底解决,坚持这一原则是基础。4?强化了人们的户籍身份,这是在开改革的倒车。在调控政策中,通过户籍的划分,使得人 们的权利和权益变得更为不平等。人们可以通过户籍制度来牟取经济利益。5商业地产泡沫正在吹大。有数据表明,住宅市场调控越严,商业地产投资额月均同比增 长幅度越大,目前商业地产被房地产行业内外很多企业视作投资“避风港”,数量、体量都快速增长,可以说很多商业地产的供给都属于无效供给。

民粹主义盛行和仇富心态让房地产市场成为替罪羊。高房价绝对不是开发商和炒房者能够决定的,几乎100%是国家造成的,因为国家对土地市场是垄断的。热点 城市的高房价完全是因为供给短缺造成的,这一点学过经济学的人都会明白。目前的社会心态很不好,打压房地产能赢得更多的掌声,房地产调控目前来说只是政治 正确,是整个精英知识分子阶层对仇富屌丝的妥协。但掌声并不能当饭吃,同时也改变不了很多人买不起房的现实。
更有甚者,把将经济下滑归咎于房地产,认为“房地产摧毁实体经济”。把自己厌恶的行业都叫做“虚拟经济”。其实每个人心里都很明白,房子不仅仅是用来住 的,居住和其他的购房目的并不矛盾。这当中,最重要的购房动机就是为财富保值增值。换言之,正确的表述是:房子当然是用来住的,但住的同时也可以用来炒。 如果一个手中有多余的现金,在没有更好投资项目的情况下,他最大可能是去热点城市买房投资。

从2016年的年报来看,房地产开发投资仍处于短期反弹之中 ,其主要原因是热点城市在经历过去两年快速去化后的加快补库存投资。后期房地产销售额将继续保持回落,因此补库存持续的时间不会太长,预计大约3个月。如 果调控政策不作调控,很快对经济的负面影响将显现,相关行业的失业率将急剧攀升。
            

春节后的中国经济将复杂多变、困难重重,即将出现的失业潮比之前经济不景气时期的失业潮也更残酷。经济不景气失业是因为短期调整,不会导致行业消亡,但这 次是经济结构调整导致的结构性失业,部分结构调整将导致有些工种和岗位消失,很大一部分人如果无法进行学习和提升将被残酷淘汰,在这样的大背景下,国内所 推行的房地产调控政策将会成为一场闹剧,没有赢家,是多输的结局。因为民粹和仇富并不能填饱肚子,活着才是第一要务。

即将出现的失业潮将提前终结房地产调控。
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